아파트 매매 세금 총정리 (1주택~3주택자 기준)

아파트 매매 시 주요 세금 정리

아파트를 거래할 때는 단순히 매매가만 고려해선 안 됩니다. 취득 → 보유 → 양도 단계에서 부과되는 다양한 세금이 있으며, 특히 주택 보유 수에 따라 세율이 크게 달라집니다.

이 글에서는 아파트 매매 시 주요 세금 항목을 1주택자, 2주택자, 3주택자 기준으로 나누어 명확하게 정리합니다.

1단계: 취득 시 발생하는 세금

✅ 주요 세금 항목

• 취득세: 가장 큰 세금 항목으로, 주택 수·지역·가격에 따라 달라짐
• 지방교육세: 취득세의 10%
• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 시만 부과
• 인지세: 계약서 작성 시 납부
• 등기 수수료: 전자·종이 등기 방식에 따라 차이

홈택스 취등록세 계산기

 

💡 주택 수에 따른 취득세율

주택 수	조정지역 여부	취득세율
1주택자	무관	매매가 6억 이하 1%, 6~9억 1~3%, 9억 초과 3%
2주택자	비조정지역	기본세율 적용 (1~3%)
2주택자	조정지역	8%
3주택 이상	조정지역	12%

※ 주택 외 부동산(상가, 토지 등)은 4% 세율이 적용됩니다.

출처: unsplash

2단계: 보유 시 발생하는 세금

✅ 재산세

• 납부 시기: 매년 7월과 9월 (연 2회)
• 세율: 공시가격에 따라 0.1% ~ 0.4% 누진세율
• 계산 방식: 공시가격 × 공정시장가액비율(60%) × 세율

✅ 종합부동산세(종부세)

• 과세 기준:
  • 1주택자: 공시가 12억 원 초과
  • 2주택 이상: 합산 공시가 6억 원 초과
• 세율: 0.5%~6% (과세표준, 보유 주택 수에 따라 차등)

출처: unsplash

3단계: 양도 시 발생하는 세금

✅ 양도소득세(양도세)

아파트를 팔아 이익이 발생하면 부과됩니다.

주택 수	양도소득세 기본세율	중과 여부
1주택자	6% ~ 45%	비과세 조건 충족 시 면제
2주택자	6% ~ 45% + 20% 중과	조정지역 내
3주택자	6% ~ 45% + 30% 중과	조정지역 내

※ 1세대 1주택자는 2년 이상 보유 + 실거주 시 12억 원까지 양도세 비과세

✅ 장기보유특별공제

• 보유 및 거주 기간에 따라 최대 80% 공제
• 예: 10년 이상 보유 + 실거주 시 최대 혜택

단계별 세금 요약표

단계	세금 항목	주요 내용
취득	취득세	1~3%, 조정지역 다주택자 최대 12%
	지방교육세	취득세의 10%
	농어촌특별세	85㎡ 초과 시 0.2%
	인지세	1억~10억 계약 시 15만 원
	등기 수수료	13,000원 ~ 15,000원
보유	재산세	공시가 기준 0.1~0.4% 누진
	종합부동산세	1주택 12억, 다주택 6억 초과 시 과세
양도	양도소득세	6~45%, 다주택 중과 +20~30%
	장기보유공제	최대 80% 공제 (보유·거주기간)

참고사항

• 세금은 매년 법령에 따라 변경되므로 반드시 최신 정보 확인 필요
• 세무전문가의 상담을 통해 절세 전략 설계가 중요
• 신고·납부 기한을 넘길 경우 가산세 발생 가능